Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nde Değişiklik

Sermaye Piyasası Kurulu'nun ("Kurul") III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nde ("Tebliğ") yaptığı değişiklikler 9 Ekim 2020 tarihli ve 31269 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe girmiştir.

Portföy sınırlamaları

Tebliğ kapsamında yer alan ortaklıklar bakımından getirilen portföy sınırlamalarını düzenleyen 24'üncü maddesi 1'inci fıkrası değiştirilmiş, ortaklıkların aktif toplamlarının en az %51'i oranında yatırım yapmak zorunda oldukları gayrimenkul, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklara ek olarak gayrimenkul yatırım fonu katılma payları ve Tebliğ madde 28/1/ç'de yer alan sermayesine yüzde 100 iştirak ettikleri şirketler madde kapsamına alınmıştır.

Mevzubahis portföy sınırlamaları kapsamında yer alan, madde 24/2 ile düzenlenen, yatırım sınırlamalarının hesaplamasında, 22'inci maddenin birinci fıkrasının (k) bendinde yer verilen varlıklar ile 28'inci maddede belirtilen iştiraklerin tamamına yapılan yatırımlar dahil edilmekte iken, yapılan değişiklik ile 28'inci maddenin birinci fıkrasının (ç) bendinde belirtilen şirketlerin sermayesine %100 oranında iştirak etmeleri durumunda bu iştirakler kapsam dışı bırakılmıştır.

Tebliğ madde 28/1/ç kapsamında belirtilen şirketler ise şu şekildedir:

"Belirli gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ya da gayrimenkule dayalı hakların portföye alınması amacıyla sınırlı olarak faaliyet konusu yalnızca gayrimenkul olan yurt dışında kurulu şirketlere doğrudan veya sadece bu amacı gerçekleştirmek üzere yurt dışındaki şirketlere yatırım yapmak üzere yurt içinde/yurt dışında kurulan özel amaçlı şirketler,..."

Ortaklıkların yapamayacakları işler

Tebliğ madde 22/1/a kapsamında yapılan değişiklik neticesinde, münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıkların, alım satım karı veya kira geliri elde etmek amacıyla arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satılması/alınması, kiralaması, kiraya vermesi ve satın almayı veya satmayı taahhüt etmesi işlemlerinden, sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olanları yapabileceği düzenlenmiştir. Maddenin eski hali kapsamında gayrimenkul yatırım ortaklıkları bu bentte yer alan işlemlerin hiçbirini gerçekleştirememekte idi.

Ortaklıkların, kanunen ödemekle yükümlü oldukları vergi, harç ve benzeri diğer giderler hariç olmak üzere varlıkların portföye alımı ve portföyden satımı sırasında varlık değerinin %3’ünü aşan komisyon ücreti ve benzeri giderler yapamayacaklarını düzenleyen Tebliğ madde 22/1/p kapsamından, maddenin münhasıran altyapı yatırım ve hizmetleri işleten portföyler bakımından uygulanmayacağına ilişkin hüküm çıkartılmıştır. Anılan madde 22/1/p hükmünün, yurtdışında yerleşik yabancı uyruklu kişilere yapılacak satışlarda uygulanmayacağı yönünde değişikliğe gidilmiştir.

Tebliğ madde 23 kapsamında, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının, ilişkili taraflarına herhangi bir mal veya hizmet satımı işlemine dayanmayan borç veremeyecekleri düzenlenmiş idi; ancak yapılan değişiklik neticesinde, sermayesine %100 oranında iştirak ettikleri bağlı ortaklıkları ile yapacakları işlem madde kapsamı dışında tutulmuştur.

Ortaklık portföyündeki varlıklar üzerinde teminat tesis edilmesi

Tebliğin 30'uncu maddesi kapsamında yer alan, ortaklıkların, gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alması sırasında yalnızca anılan işlemlerin finansmanına ilişkin olarak ya da yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edebileceği yönündeki hükmü değişikliğe uğramış; ortaklıkların kendi tüzel kişilikleri lehine temin edilecek finansmanlar için ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni hak tesis edebileceği hükme bağlanmıştır.

Aynı maddenin ikinci fıkrasında yapılan değişiklik ile ortaklıkların, sermayesine yüzde 100 iştirak ettikleri bağlı ortaklıklarının yalnızca portföylerinde yer alan gayrimenkul yatırımlarının finansmanı amacıyla kendi portföyündeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirmesi mümkün iken, anılan sınırlama olmaksızın söz konusu bağlı ortaklıkları lehine teminat, garanti ve kefalet verebilmesine imkan tanınmıştır.

Tebliğ madde 32’ye eklenen yeni fıkra kapsamında ise, inşaat malzemelerinin, (i) ortaklığın portföyünde bulunan belirli bir gayrimenkul projesi ile ilgili olması ve (ii) münhasıran bu projede kullanılmak üzere temin edilmesi, (iii) müteahhitlerle imzalanan karşılıklı hak ve yükümlülüklerin belirlendiği sözleşmelerde ortaklık tarafından temin edilen inşaat malzemelerine ilişkin hususlara da yer verilmesi ve (iv) inşaat malzemelerinin temin edileceği kişilerin münhasıran inşaat malzemesi üretimi yapan ilişkili taraflar hariç ortaklığın ilişkili tarafı olmaması koşullarıyla ortaklık tarafından satın alınarak inşaat hizmetini sunacak müteahhidin kullanımına sunulması mümkün kılınmıştır.

Kamuya yapılacak açıklamalar

Tebliğ'in 37'inci maddesinin 3'üncü fıkrasında yapılan değişiklik sonucunda ise aşağıda sayılan hususların, Kurul'un özel durumların kamuya açıklanmasına ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde kamuya açıklanması ve yapılacak ilk genel kurul toplantısının gündemine alınarak ortaklara bilgi verilmesi zorunlu hale getirilmiştir:

(i) ortaklık portföyündeki varlıkların uzun süreli kiralama sözleşmesine konu edilmeleri durumunda, beş yıllık dönemler itibarıyla kira ekspertiz değerleri tespit ettirilir ve bir hesap dönemi sonunda o hesap dönemine ilişkin mevcut kira bedelinin ekspertiz değerinin %95’inin altında kalması durumunda,

(ii) tek kiracısı bulunan gayrimenkullerin, uzun süreli kiralama sözleşmesine konu edilmeleri durumunda ise, beş yıllık dönemler itibarıyla kira ekspertiz değerleri tespit ettirilir ve ortaklık tarafından beş yıllık dönem içinde alınan toplam kira bedelinin, beş yıllık kira ekspertiz değeri toplamının %95’inin altında kalması durumunda.

Tebliğ madde 40 uyarınca Kurul'a bildirilmesi zorunlu tutulan, aşağıda sayılan hususlar, getirilen değişiklik ile madde kapsamından çıkartılmıştır:

(i) Gayrimenkullerin, gayrimenkule dayalı hakların, gayrimenkul projelerinin, altyapı yatırım ve hizmetlerin ve iştirak paylarının portföye dahil edilmesi veya portföyden çıkarılmasına ilişkin yönetim kurulu kararını, alınması,

(ii) Projelere ilişkin fizibilite raporunu, projeye ilişkin yasal izinlerin alınması,

(iii) 26'ıncı madde kapsamında imzaladıkları sözleşmeleri, imzalanması

(iv) Sigorta sözleşmelerini, hesap dönemi bitimi,

(v) ilişkili taraflardan danışmanlık, işletmecilik veya inşaat hizmetleri alınması durumunda; alınan hizmetin türüne ve niteliğine, hizmet alınan şirkete, ortaklıkla hizmet alınan şirket arasındaki ilişkinin niteliğine, sözleşme tarihine, sözleşme süresine, hizmetin portföyde yer alan hangi varlıklarla ilgili olduğuna ve ödenen ücrete ilişkin bilgiler.

Tebliğ madde 45/2 kapsamında yer alan, ortaklıkların, paylarının halka arzından veya nitelikli yatırımcıya satışından önce nakit kar payı dağıtımı yapamayacakları hükmü münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işleten ortaklıklar için 31/12/2019 tarihine kadar uygulanmamakta idi, bu süre 31/12/2023 tarihine kadar uzatılmıştır.

Değişikliklerin yayınlandığı tebliğe aşağıdaki link üzerinden ulaşabilirsiniz.

https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2020/10/20201009-15.htm